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　　去年9月底、10月初，濟南樓市調(diào)控兩連擊，重啟限購限貸，給過熱的市場降溫。時隔一年后，9月18日上午，國家統(tǒng)計局發(fā)布了2017年8月份70城房價數(shù)據(jù)，濟南新建商品住宅價格環(huán)比7月降0.3%，結(jié)束自今年3月以來的五連漲勢頭;二手住宅方面，自7月環(huán)比降0.2%后，8月再降0.6%。這是今年繼1月份后，年內(nèi)第二次出現(xiàn)新建商品住宅和二手住宅雙雙下降的情形。但市場上出現(xiàn)這樣的現(xiàn)象：開發(fā)商按照全款優(yōu)先、其次六成、三成最后的順序選房，購房者屢屢遇到“房挑人”。

　　8月新房價格微跌 0.3%年內(nèi)降幅最大

　　根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，納入重點監(jiān)測的15個一線和熱點二線城市中，8月新建商品住宅全部停漲，北京、上海、廈門環(huán)比持平，一線城市中廣州、深圳領(lǐng)跌，濟南環(huán)比跌0.3%，為年內(nèi)最大降幅。今年1月，濟南新建商品住宅價格環(huán)比上月跌0.1%。而上次出現(xiàn)0.3%的降幅，是在去年12月。

　　濟南去年9月底開始出臺樓市調(diào)控政策，如今限購馬上滿一年。從2015年7月以后，濟南房價便進入連漲狀態(tài)，最終在2015年11月實現(xiàn)同比漲幅由負轉(zhuǎn)正，從而進入房價的上行通道。自去年下半年開始，濟南樓市異常火爆，新房價格走出一波上揚行情。統(tǒng)計顯示，去年8月，濟南新建商品住宅價格環(huán)比上漲3.2%。當年9月，這一數(shù)字變?yōu)?.2%，在全國15個重點監(jiān)測的熱點城市中，濟南這一幅度排到第3，為近5年來最高漲幅。為穩(wěn)定房價，政府開始發(fā)力調(diào)控，“濟八條”在去年9月底出爐，并于去年國慶期間重啟樓市限購政策。

　　重啟限購后，去年10月濟南新建商品住宅價格漲幅放緩，不過環(huán)比漲幅仍在3.4%;當年11月，漲幅放緩至1.1%。在一系列調(diào)控政策作用下，去年12月新建商品住宅價格環(huán)比上月跌0.3%。由于樓市成交仍局部過熱，去年12月26日，濟南再次加碼樓市調(diào)控。在調(diào)控作用下，今年1月，新建商品住宅價格兩連跌，環(huán)比上月跌0.1%。

　　今年春節(jié)過后，受預售證取得難度加大的影響，樓市出現(xiàn)供應不足局面，雖然2月新建商品住宅價格環(huán)比持平，但從3月開始，連續(xù)5個月上漲。8月新建商品住宅價格環(huán)比跌0.3%，不僅結(jié)束五連漲局面，而且是年內(nèi)最大一次跌幅。

　　二手房兩連跌 中介卻說沒感覺跌

　　濟南二手住宅方面，繼7月環(huán)比微跌0.2%后，8月環(huán)比跌幅擴大到0.6%。市場是不是到了變盤點?對此，多家二手房門店負責人表示，市場實際狀況不見得如此。

　　鏈家偉東新都店長馬先生說，8月份受銀行房貸收緊影響，一部分客戶被限制住了，他們店里成交情況有所影響，但9月客源量又上來了，月成交量在6～8套。二手房市場上，確實存在一些房主怕賣低了、房價再漲會吃虧，主動將價格標高，從而造成有的二手房掛牌后長期賣不出去的情況，但在新房價格看漲的趨勢下，很少有主動降價的。

　　對于統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示濟南市場二手房價格下降，馬先生說，有的客戶在等二手房房價下降，但好房子不等人。他們店里近期有個別客戶降價，是因為買新房后需要籌集資金而主動降價，降幅多在10萬元以上。像偉東新都一套三居室的掛牌房源，面積約150平方米，原報價312萬元，因房主已購房著急出手，降了12萬元，單價2萬元，低于偉東新都2.1萬元的均價，“這種情況是個別現(xiàn)象，不是主流。”

　　“8月二手房市場確實不是很好，但我所在商圈房價沒有跌。”21世紀房產(chǎn)堤口路一門店店長趙先生說，他們門店處在堤口路大潤發(fā)商圈，因為以后將有地鐵經(jīng)過，二手房房價比較堅挺，“房貸收緊后略有影響，要買房的還是要買，影響不大。”

　　開發(fā)商挑客戶 交款多的往前排

　　雖然今年8月新建商品住宅價格環(huán)比止步五連漲，但市場狀況與去年同期相比出現(xiàn)新的變化：當時在“買漲不買跌”的情緒下，部分購房者不理性購房;如今，由于樓盤預售證取得難度加大，每一次開盤、加推“擠牙膏”式出貨，開發(fā)商按照全款優(yōu)先、其次六成、三成最后的順序選房，購房者遇到“房挑人”。

　　去年9月，東部樓市房價上揚后，市民袁先生禁不住鄰居游說，先后在雪山片區(qū)、唐冶片區(qū)看房，最后跟著鄰居在綠地城買了一套，當時房價8000多元。他剛交了認籌金，濟南就接連出臺調(diào)控政策，整個國慶節(jié)都沒過好，直到網(wǎng)簽后才放下心來，過后他又拉著外地的親戚在這個小區(qū)買房，“幸虧親戚買得早，不然后來調(diào)控政策對外地戶籍卡社保，他肯定上不了‘車’。”

　　同為濟南人的邊先生就沒這么幸運了，囿于經(jīng)濟實力有限，去年沒有買房。如今大學畢業(yè)2年，他發(fā)現(xiàn)盡管東拼西借湊齊了三成首付，想買套房子卻并不容易。“現(xiàn)在開發(fā)商挑客戶，全款或六成以上才有機會搖號，基本上輪不到我們首付三成的購房者。”邊先生無奈地說，下半年看了兩三個樓盤，置業(yè)顧問先問是不是全款或首付六成，然后根據(jù)客戶資金情況分成不同的微信群，到了開盤或加推的時候再通知他們。

　　“置業(yè)顧問會要求我們把房款集中到一張或兩張卡里，然后把截圖發(fā)給他們，相當于出示資產(chǎn)證明，到時搖號結(jié)束后一次性刷走，想冒充全款的挑房基本不可能。”邊先生說，從今年1月開始，他父母就把銀行存的定期轉(zhuǎn)為活期，沒想到在手里“攥”了半年多，損失不少利息不說，還是買不上房。9月18日晚上，他還參加西部一個樓盤搖號，按照首付三成派的認籌號，“對這次搖號不抱很大希望，聽說這次搖不上的話，到年底還會加推，試一試吧。”

　　“房挑人”情況較多 或難界定為違規(guī)

　　實際上，今年上半年以來，“房挑人”已是普遍狀況。受調(diào)控政策影響，上半年濟南樓市推盤量及成交量都不高，一方面是預售證取得難度加大，另一方面是推出的房源數(shù)量也不多，市場上出現(xiàn)供不應求的狀態(tài)。在買方市場下，開發(fā)商挑客戶也就成為“明規(guī)則”。

　　近期，不乏有剛需購房者撥打主管部門電話，反映有開發(fā)商要求只有首付六成以上才能搖號選房，希望開發(fā)商“擅自”提高首付比例的行為得到控制。“首付三成的不光被‘剝奪’了搖號的資格，甚至開盤、加推都被封鎖消息，連被通知的資格都沒有。”兩三個月前曾在唐冶一樓盤認籌的劉先生說，如此一來，他再看其他樓盤既要花費時間又面臨追加首付的窘?jīng)r，再加上貸款利率悄然上浮，現(xiàn)在的購房成本已超過今年年初。

　　張女士參加一樓盤認籌后，9月初該樓盤開盤，等全款和首付六成客戶選完房子后，剩下頂層和一樓的房源加起來屈指可數(shù)，而等待搖號的首付三成客戶還有兩三百人。

　　“盡管未來幾個月入市房源不少，但考慮到市場整體情況，‘房挑人’的局面依然存在。”濟南房地產(chǎn)市場一業(yè)內(nèi)人士認為，開發(fā)商要求的付款方式本身是市場化行為，不好界定為違規(guī)，況且在銀行房貸收緊的情況下，偏向于不貸款或少貸款的客戶以回流資金，成為多數(shù)開發(fā)商應對市場變化的選擇。另外，《山東省商品房銷售條例》中對此也未作具體規(guī)定，因此主管部門表示也難以通過行政手段處理。

　　據(jù)統(tǒng)計，8月份以來，濟南樓市實際開盤24個項目，推出了4000余套住宅房源，從售賣情況來看，各項目的去化率都不錯，一度出現(xiàn)“開盤即售罄”的現(xiàn)象。進入9月份，濟南加推房源主要集中在東部。對于房價下一步的行情，業(yè)內(nèi)人士分析稱，從前幾個月房價漲幅趨緩直至出現(xiàn)跌幅來看，體現(xiàn)了主管部門對房價調(diào)控的決心和目標，接下來網(wǎng)簽房價會持續(xù)盤整，不排除小幅走高的情況。