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　　電商沖擊的背后，導(dǎo)致近幾年濟(jì)南商鋪投資收益不高，也在很大程度上導(dǎo)致了淘寶街面臨的關(guān)門結(jié)局。與此同時(shí)，分割出售產(chǎn)權(quán)再售后返租的模式也為后期運(yùn)營(yíng)埋下了風(fēng)險(xiǎn)。

　　隨著撤場(chǎng)時(shí)間的臨近，一些商戶打折甩賣。齊魯晚報(bào)·齊魯壹點(diǎn) 記者左慶攝

　　商鋪投資收益不高，業(yè)主盼開發(fā)商回購(gòu)

　　無(wú)論是電商沖擊影響生意，還是運(yùn)營(yíng)商經(jīng)營(yíng)存在問題，讓淘寶街如今不得不面臨關(guān)門的，最直接的原因還是600多戶業(yè)主作為產(chǎn)權(quán)所有者，感覺并未獲得應(yīng)有的收益。

　　根據(jù)業(yè)主提供的調(diào)研數(shù)據(jù)，淘寶街一樓東半?yún)^(qū)的好位置，現(xiàn)在商戶實(shí)際要交的租金在每天每平15元左右，高的達(dá)到20元以上。西半?yún)^(qū)偏僻的位置，每天每平10元左右。而業(yè)主從運(yùn)營(yíng)商那里拿到的租金，我們?cè)谝粯浅槿×?0戶業(yè)主，依據(jù)合同約定平均每天每平2.73元，這中間的差價(jià)太大了。”山東文瀚律師事務(wù)所律師王善嶺說。

　　有業(yè)主已經(jīng)對(duì)此次投資表現(xiàn)出后悔之意�！捌鋵�(shí)，走到現(xiàn)在，我挺后悔當(dāng)年投資了這塊商鋪，感覺還不如投資住宅省心和賺得多。”淘寶街一位業(yè)主告訴記者，在今年濟(jì)南東部住宅瘋漲的映襯下，商鋪投資市場(chǎng)越發(fā)顯得平淡。

　　該業(yè)主說，盡管10年來(lái)商鋪每平米均價(jià)理論上至少也翻了三番，卻可能面臨著“有價(jià)無(wú)市”的困窘�！拔耶�(dāng)年是每平1萬(wàn)元左右買的，現(xiàn)在旁邊聚隆廣場(chǎng)的商鋪賣到每平3萬(wàn)到8萬(wàn)元，感覺升值不少，但也沒個(gè)準(zhǔn)價(jià)。尤其是這兩年電商對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的沖擊很嚴(yán)重，實(shí)體商鋪的行情普遍低迷，現(xiàn)在轉(zhuǎn)賣我這個(gè)鋪?zhàn)拥脑�，還真不一定好賣。”

　　“一個(gè)關(guān)鍵問題是，運(yùn)營(yíng)商想和業(yè)主續(xù)約的返點(diǎn)數(shù)，仍然按照10年前的總房?jī)r(jià)來(lái)計(jì)算，而且一續(xù)簽就是12年。10年來(lái)洪樓地段的房?jī)r(jià)上漲的幅度可不小，12年后市場(chǎng)肯定還會(huì)繼續(xù)上漲。作為業(yè)主只是希望有一個(gè)合理的租金上漲幅度，10年前把自己的血汗錢投資商鋪，就是圖個(gè)好回報(bào)。因此，現(xiàn)在運(yùn)營(yíng)商再按照10年前的總房?jī)r(jià)作為計(jì)算租金的基數(shù)，業(yè)主肯定不接受�！蓖跎茙X說。

　　目前正接觸商鋪投資的濟(jì)南好顧問房地產(chǎn)咨詢有限公司的王和新告訴記者，和投資住宅相比，投資商鋪的風(fēng)險(xiǎn)要大得多，同樣的面積，商鋪價(jià)格是住宅的兩三倍，投入成本很大，但商鋪的租金回報(bào)率和房?jī)r(jià)增值空間又在很大程度上受到后期運(yùn)營(yíng)的影響�！叭绻�投準(zhǔn)了，就是‘一鋪養(yǎng)三代’，投不好的話，空鋪率高或者租金上不來(lái)就得認(rèn)栽�！�

　　目前，部分業(yè)主甚至希望當(dāng)時(shí)的開發(fā)商海威置業(yè)能夠?qū)⑸啼伣y(tǒng)一回購(gòu)。在這部分業(yè)主看來(lái)，天天淘寶街的商鋪不像普通臨街的獨(dú)立商鋪業(yè)主具有完全的控制權(quán)，可以自用或外租，也可以決定租價(jià)多少。淘寶街的商鋪因?yàn)樵谝粋�(gè)商場(chǎng)內(nèi)，涉及業(yè)主眾多，需要聯(lián)合經(jīng)營(yíng)，有很大的連體性。這對(duì)單個(gè)業(yè)主來(lái)說受到制約，缺乏控制力，個(gè)人只能跟隨大眾走。

　　分割出售商鋪產(chǎn)權(quán)，售后返租危險(xiǎn)重重

　　花高價(jià)購(gòu)買商鋪卻缺乏有效控制權(quán)，這一問題的背后和很多商鋪開發(fā)采取“售后返租”的模式不無(wú)關(guān)系。10年前，開發(fā)商海威置業(yè)將商鋪產(chǎn)權(quán)分割出售給600多名業(yè)主，這為淘寶街今天的爭(zhēng)議埋下很大隱患。

　　售后返租，是指開發(fā)商將一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目分割成眾多小面積產(chǎn)權(quán)商鋪出售給小業(yè)主，同時(shí)，與小業(yè)主簽訂返租合同，承諾在一定期限內(nèi)，由開發(fā)商或運(yùn)營(yíng)商統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，同時(shí)每年支付給小業(yè)主固定的租金，一般年返租回報(bào)在4%-12%之間。很多投資者對(duì)每年租金承諾心動(dòng)不已，但那些售后返租真的像看上去那么美好嗎？

　　“‘一年返8%，十年返80%，你用20%的價(jià)格就能買到一個(gè)店鋪’，多數(shù)開發(fā)商都是這樣吆喝。聽起來(lái)很好，但實(shí)際上這是開發(fā)商巧妙融資的一種手段，這種快速回籠資金的模式其實(shí)有很多風(fēng)險(xiǎn)。” 一位從事濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)招商運(yùn)營(yíng)工作的業(yè)內(nèi)人士說。

　　該人士介紹，這種模式對(duì)開發(fā)商來(lái)說能刺激銷售，快速回籠資金，但對(duì)業(yè)主來(lái)說風(fēng)險(xiǎn)很大，因?yàn)樯啼伒酿B(yǎng)成具有很大的不確定性，對(duì)管理公司的要求很高，在委托經(jīng)營(yíng)的長(zhǎng)達(dá)10年甚至20年的運(yùn)營(yíng)期內(nèi)，一旦商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)失敗，就可能導(dǎo)致業(yè)主租金顆粒無(wú)收。

　　“一旦出現(xiàn)這種商鋪經(jīng)營(yíng)不善的情況，商鋪分割、一盤散沙的局面將導(dǎo)致單個(gè)商鋪在市場(chǎng)上難以轉(zhuǎn)讓。也就是說，業(yè)主們投資之后，其財(cái)運(yùn)很大程度上取決于整個(gè)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的好壞，一旦出現(xiàn)問題，單獨(dú)的小業(yè)主很難全身而退。”該人士說。

　　上述人士還介紹，售后返租模式在商品房尚未竣工的情況下尤其危險(xiǎn)�！胺孔舆�沒蓋就用這種模式售房，有可能涉嫌非法集資甚至詐騙，開發(fā)商將資金挪作他用、資金鏈斷裂、房子爛尾或者開發(fā)商卷款跑路的可能都是有的。”

　　事實(shí)上，對(duì)于售后返租，國(guó)家曾多次發(fā)文規(guī)定。建設(shè)部2001年頒布的《城市商品房預(yù)售管理辦法》明確規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。

　　“租金不到位、物業(yè)管理發(fā)生問題、房產(chǎn)證無(wú)法辦理、商鋪經(jīng)營(yíng)不善、開發(fā)商跑路、管理公司跑路、樓盤爛尾，這些問題都有可能發(fā)生，因此消費(fèi)者在投資商鋪時(shí)，對(duì)于售后返租模式一定要慎重。”該人士提醒說。